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为什么二手房会贬值
这个话题本来就挺有争议性的
最近各位可能感受到二手房的供应量，市场的需求承载度以及各种环境因素的变化
这些都是客观事实
但是今天不是来和大家聊市场数据的
还有一件事情在这两年的的出现，也严重的干预了二手市场的单体房产的保值能力
说出来你可能会诧异
那就是
一手房的产品迭代速度越来越快了
01
不得不承认，现在房地产行业的单品研发速度实在太快了
这件事之前我不曾重视
但是当我下沉做起了企业咨询的时候豁然看到这个惨烈的事实
几乎所有开发商都放弃了标准化的策略
产品线的概念也越来越少的被提起
背后其实有两个很重要的模式在滚动推进：单品非标+以项目为周期进行迭代
这是目前几乎所有房企内部的研发周期
每个项目都在上一个项目的前提下再做加法，从而让企业在整个产品能力得到快速的提升
所以这也就导致项目越来越少，但是产品变化的速度越来越快
而在这个周期里又细分出一条金线：
能力一般的房企陷入内卷困境，战略正确的企业开始迅速品牌崛起
前阵子一个老地产人突然和我说了一句话我恍惚了很久：有的时候我甚至觉得房地产有点像快消品了
有这种感慨就是因为产品的变化速度让他瞬间感觉很不适应
而产品力迭代的第一个直观影响不是其他，正是加速二手房市场的快速下滑
正如如今的手机行业、汽车行业
新款出来的第一件事一定是老款的降价，这是最惨烈的，但也是最真实的
02
很多人谈论如今市场选择一手的原因在于：一手的新、一手的税费优势以及一手整体的展示面
这些固然没错
但是这背后还有一个巨大的心智转移：当下的客户看到一个个具象的展示空间，可以真实的感受到：
这个社区是为我做的
客户思维是如今整个房地产开发重要的研发角度
你没办法想象现在的开发商为了践行这四个字到底花了多大的心血
我们在和保利集团研发部做内容共创
别人是直接可以把下游的供应链比如家电电器等那些国际品牌的研发部拉到一个会议室里一起讨论的
这种事在过往是从来不曾发生过
背后就是借助那些品牌在C端市场长期和客户接触沉淀下的产品敏感点可以更好的落位在自己的社区内
今年整个行业都在流行供应链穿透模式
就是大家都开始试图摒弃所谓顽疾：比如企业入库，竞标比拼价格，或者为了营销贴牌做些工程款
这些都是上个周期下的合作模式
而现在
所有的注意力早就不是如何让房子卖得更好，大家的精力都放在怎么样让大家住着舒服用着耐久
因为所有人都知道如今想要卖得好，首先得让用户觉得用的好
这个认识链条已经建成
更重要的是，购房者的心智已经建成
觉得购房者是小白观念的是行业最大的遗毒
当下购房者不论购买力不论年龄阶层，在对于房产认知上已经做到完全的清晰且冷静
任何试图油腻或者掩盖的产品策略都会被拒绝
03
所以，整个产品研发方向也发生了翻天覆地的变化
第一叫去风格化
现在已经极少看到单纯用一种风格来作为核心卖点来推广了
早些年我们看到的新古典、南加州、法式……这些纯风格类产品在行业内越来越少被看到
哪怕当下我们看到的不少中式产品背后的核心，也不是中式建筑风格，更多的是在强调中式生活理念
这是一个很大的变化
这意味着单纯的靠表皮来讨好客户的模式已经不存在了
第二个叫去模块化
以前卖方市场经常会说这个项目户型好、装标高、景观尺度好，这种标准的模块化的分析
现在这个模块的边界变得越来越模糊，对于客户来说反而更加强调一种感觉
比如用户很敏感的社区氛围
本质上是整个社区绿化加上公共配套再结合整个立面美感综合在一起的感觉
比如很多人觉得私域室内是他的核心购买点，也不是单纯的看户型
而是结合空间加上装修之后交付的竖向整体居住感觉
这些体感的变化意味着在研发阶段需要三个部门打通
大家都在一张图纸上作业，这样才能给到这种所谓的用户体验的变化
另外在研发上也越来越多的关注小概率需求
之前所有的产品研发几乎都围绕着男性视角，如今开始了家庭视角、老人视角，以及更为重要的女性视角
之前所有的产品研发几乎围绕着实用功能，现在开始追求一些精神空间的设置，给人发呆给人放空给人放松也是一个社区需要提供的情绪场
这就意味着
研发必须要更加敏感
也因为如此，也逼着企业在做产品的时候从过去的上帝视角变成了现在的人视角
这种变化，当客户沉浸在空间里的时候自然而然就能感受到
这是客户在过去的购房经历里不曾拥有的
十年前的产品其实谈不上粗糙，但更多的还是自我意识和快周转结合之下的产物
放在现在来看空间就略显冰冷了
04
但是这里存在一个逻辑悖论
就是现在所有的一手房终究会变成二手房
那是不是意味着越等下去可能会越好
这当然不能这么说，毕竟购房是结合当下的实际需求以及真实的场景在发生
那对于现在买房，特别是现在去买二手房，最需要关注什么
再剔除地段和总价维度，怎么样的二手房未来是最为保值的
很多人谈论这个话题都会说一些很大而全的结论
类似社区有服务的，或者整体品质比较好的
这些固然没错，但是今天我想提一个角度：隐蔽工程
有没有想过，为什么在二手车市场，新能源车可以折旧这么快
一个最重要的逻辑就是新能源车哪怕其他功能性再好，但是电池正在以一个稳定的速率老化
而电池则是新能源车的命脉
一辆燃油车放十年开起来没什么异样，但是很难想象一辆新能源车放十年会怎么样
对于二手房市场也是如此
整体的隐蔽工程，或者结构性环节上的差异处理，本质上就决定了这套房子的老化程度
为什么现在大家对于噪音如此难以忍受，不就是因为隔板用的轻质隔板吗
为什么房子老了下水管道会有异味，不就是管道材质处理上省钱了
为什么老房子的立面坑坑洼洼，就是当初工艺不好在风吹日晒之后老化了
室内倒是说可以通过再装修改变，但是公共区域以及结构性的地方是没办法改变的
而这些则影响了未来这个项目的二手房的价值
我经常推荐朋友们去买房的时候去消防楼梯看一下，去垃圾回收站看一下，去室内看看下水管道……
这背后就是去看这些隐蔽工程的处理方式，这决定了这个小区的未来五年十年
也是真心建议现在的开发商
在研发端加大隐蔽工程的投入，营销端都可以宣传这个概念
这点用户真的懂而且真的需要，而且这点未来真的能够帮助购房者保值增值
05
幸福是怎么来的
其实幸福是比较出来的
看看别人再看看自己，很多情绪就自然而然的发生了
很多人在分析每个城市一二手供求结构的变化，不如认真转换为客户视角代入下此时此刻他们所看到的产品
优先选一手，本质上还是基于对于未来美好生活的向往
这个市场的复杂早就不是简单的经济数据可以回答了
但是如果我们把所有的一切放在消费品模式来审视，你就会发现其实很多道理都能说得通了
市场对于二手市场的关注度下滑是不可逆的
因为行业的转型本身就是大势所趋
06
你以为文章写到这里就结尾了？
确实，按照惯例来说确实如此，但是还有一件事情不吐不快
当下的一手房市场正在得到更多的政策庇护
之所以土地市场这么热，全国土地拿地踊跃，上海土地溢价率一直提升
除了前面说了一大堆之外
现在一手房的产品规划，可以得到更多的支持
当大量的城市可以因为四代宅附赠更多面积，当上海可以做更大的阳台更高的得房率
在这点面前
房价贵一点，客户可以接受
土地贵一点，开发商也可以接受
唯独剩下二手市场，在等待某一刻命运的转折
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6183篇原创文章
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